De aannemer van uw buurman heeft bij het verrichten van funderingswerkzaamheden schade veroorzaakt aan uw woning, wat nu?

In de regel is het zo dat alleen diegene die schade heeft veroorzaakt, die schade dient te vergoeden. Als uw buurman een aannemer opdracht geeft tot het verrichten van werkzaamheden en die aannemer veroorzaakt bij het uitvoeren van die werkzaamheden schade aan uw eigendom, dan geldt in beginsel dat u die aannemer daarvoor dient aan te spreken en niet uw buurman. Bij funderingsherstel geldt in sommige gevallen een aanvullende mogelijkheid om uw schade te verhalen.

mandeligheid en funderingen

Mandeligheid doet zich voor als een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven. Bij rijtjeshuizen bijvoorbeeld is de muur die beide woningen scheidt nogal eens gemeenschappelijk eigendom van beide eigenaren. Die muur is in dat geval mandelig en maakt in de regel onderdeel uit van de fundering van beide woningen.

herfundering mandelige muur zonder toestemming

Indien één van de mede-eigenaren funderingswerkzaamheden wil verrichten aan de mandelige muur, is overleg nodig met de andere mede-eigenaar. Die dient toestemming te geven voor uitvoering van de werkzaamheden. Als de funderingswerkzaamheden zonder die toestemming toch plaatsvinden, dan zijn die werkzaamheden in beginsel onbevoegd verricht; dat is onrechtmatig.

Indien als gevolg van de (her)funderingswerkzaamheden schade is ontstaan aan de woning van de mede-eigenaar die geen toestemming heeft gegeven, kan men dus zowel de aannemer als de mede-eigenaar aanspreken om de schade te vergoeden. De aannemer is immers kennelijk onzorgvuldig te werk gegaan. De opdrachtgever heeft immers zonder toestemming opdracht gegeven om werkzaamheden aan de fundering te verrichten.

De omvang van die schadeplicht kan echter worden beperkt indien sprake was van een noodzaak om de funderingswerkzaamheden te verrichten.

Indien als gevolg van de (her)funderingswerkzaamheden schade is ontstaan aan de woning van de mede-eigenaar die geen toestemming heeft gegeven, kan men dus zowel de aannemer als de mede-eigenaar aanspreken om de schade te vergoeden.

noodzaak tot het verrichten van herstelwerkzaamheden

Het zonder toestemming doen verrichten van werkzaamheden aan de fundering is dus in beginsel onrechtmatig. Het is alleen niet altijd zo dat de opdrachtgever aansprakelijk is voor schade die voortvloeit uit die werkzaamheden. Zo kan er sprake zijn van een acute noodzaak om funderingswerkzaamheden te verrichten. Uit jurisprudentie op dit gebied blijkt dat indien een reëel gevaar bestaat dat niet alleen de mandelige fundering zelf, maar ook de daarmee verbonden huizen ernstige schade zouden oplopen zonder uitvoering van de funderingswerkzaamheden, er dus sprake kan zijn van een dergelijke noodzaak; noodzaak kan echter niet te snel worden aangenomen, zo oordeelde het Gerechtshof Amsterdam in 2009.

Als er dus geen sprake was van een noodzaak, dan had de opdrachtgever bij het ontbreken van toestemming van de mede-eigenaar zich eerst tot de rechtbank moeten wenden met een verzoek vervangende toestemming te verlenen tot het uitvoeren van de funderingswerkzaamheden.

tot slot

Uiteraard zijn er veel variabelen mogelijk en bestaan er ook nog andere argumenten ter onderbouwing of weerlegging van een schadevergoedingsvordering. Het voert echter te ver om hieraan in deze bijdrage aandacht te besteden.

Mocht u voornemens zijn funderingswerkzaamheden te laten uitvoeren en weigert uw buurman om toestemming te verlenen, of heeft u schade als gevolg van onbevoegd uitgevoerde werkzaamheden aan de fundering? Aarzel dan niet om contact op te nemen met onze specialisten.