Bij de overname van een winkel of horecagelegenheid komt veel kijken, liggen diverse risico’s op de loer en wordt daarom meestal advies ingewonnen van meerdere deskundigen. Hoe zit het met de huurovereenkomst?

Aan de advocaat van de koper is het onder meer de taak tijdens het boekenonderzoek de juridische risico’s in beeld te brengen door te analyseren welke rechten en plichten er voortvloeien uit de verschillende contracten die het bedrijf dat wordt overgenomen met derden is aangegaan. Dit boekenonderzoek komt vooral voor als het over te nemen bedrijf is vervat in een rechtspersoon (een aparte juridische entiteit) zoals een besloten vennootschap en de koper van plan is de aandelen van die vennootschap over te nemen.

analyseer de risico’s bij overname van een onderneming

Ook bij de koop van (uitsluitend) de activa van een bedrijf dat gevoerd wordt als eenmanszaak is het raadzaam kritisch naar de contracten te kijken. Hoewel bij een activa-transactie (de manier waarop een binnen een eenmanszaak gevoerde onderneming wordt verkocht en geleverd van de verkoper aan de koper) de contracten met derden in principe niet mee overgaan, zijn hierop uitzonderingen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de rechten en plichten uit arbeidsovereenkomsten bij de verkoop van de onderneming die automatisch mee overgaan van de verkoper op de koper, ook die van arbeidsongeschikte (zieke) werknemers. Daarnaast is voor de exploitatie van een horecagelegenheid doorgaans een aan de persoon van de ondernemer gekoppelde vergunning verplicht en moet de koper dus zelf een aanvraag doen voor een exploitatievergunning horeca. Kortom, er zijn diverse mogelijke risico’s die in acht moeten worden genomen en waarbij advies gewenst kan zijn om een weloverwogen beslissing te nemen.

overname van de huurovereenkomst

Hoe zit het met de huurovereenkomst als de horecagelegenheid of winkel is gevestigd in een door de verkoper gehuurd bedrijfspand? Vaak wordt de koopprijs van de onderneming mede bepaald door de te verwachten omzet en winst en is de waarde van de over te nemen winkel of horecagelegenheid dus ook afhankelijk van de locatie van het bedrijf; klanten van de winkel of horecagelegenheid weten het bedrijf immers op die locatie te vinden. Het is voor een kopende partij dus belangrijk dat de over te nemen winkel of horecagelegenheid gevestigd kan blijven op de oude locatie.

In het geval van de verkoop van de aandelen van een besloten vennootschap hoeft er meestal (uitzonderingen daargelaten) ten aanzien van de huurovereenkomst niet veel te worden geregeld. De (persoon van de) huurder op het huurcontract verandert immers niet. Alleen de aandeelhouder en (eventueel) de bestuurder van de vennootschap wijzigt. Bij de (ver)koop van de activa van een eenmanszaak ligt dit anders. Daarvoor bestaat een in de wet opgenomen regeling genaamd indeplaatsstelling.

indeplaatsstelling

Indeplaatsstelling komt erop neer dat de verkoper aan de verhuurder toestemming kan vragen om de koper vanaf de datum van de overdracht van de bezittingen van en de onderneming aan te merken als huurder. Als de verhuurder daarmee instemt, ontstaat een afspraak tussen drie partijen (koper, verkoper en verhuurder). Het contract tussen verkoper en verhuurder wordt overgedragen naar de koper en de koper wordt dus de huurder. Alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst tussen verkoper en verhuurder gaan met ingang van de afgesproken datum over op de koper. De verkoper is in dat geval vanaf die datum geen huurder meer.

Omdat alle rechten en plichten mee overgaan, geldt dit dus ook voor (bijvoorbeeld) de termijnen en de huurprijs. Als koper is het dus belangrijk inzichtelijk te hebben wat er in de huurovereenkomst staat. Als daar nadelige bepalingen in zijn opgenomen, is het verstandig te proberen voor de koper gunstigere afspraken te maken. Wat namelijk als de tweede termijn van vijf jaren bijna is verstreken (zie ook mijn bijdrage over huurbescherming bij winkel- en horecabedrijfsruimte)?

Als de verhuurder toch niet bereid is in te stemmen met afwijkende afspraken, dan kunt u als koper nog proberen de risico’s uit de huurovereenkomst van invloed te laten zijn op de prijs die u voor de onderneming betaalt. De (gevolgen van) de huurovereenkomst vormen dus onderdeel van de onderhandeling en zijn dus belangrijk scherp in beeld te hebben bij het bepalen van de prijs van de onderneming.

Wat nu als de verhuurder niet wil meewerken aan de indeplaatsstelling? Omdat de wetgever het belang van de huurders van winkelruimte of een horecagelegenheid om hun bedrijf te kunnen overdragen heeft willen beschermen, is in de wet opgenomen dat de huurder (verkoper) bij de kantonrechter kan vorderen dat hij wordt gemachtigd om een ander (de koper) in zijn plaats te stellen en dus als huurder aan te merken. Er moet dan wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan: zo moet het gaan om de overdracht van een bedrijf, moet sprake zijn van een goede reden om het bedrijf te willen verkopen en moet de koper (dus de nieuwe huurder) voldoende waarborg bieden dat hij de huurovereenkomst kan nakomen (waaronder dat hij de huur dus kan blijven betalen).

laat u adviseren

Bij de overname van een horecabedrijf of winkel komt veel kijken, zo ook ten aanzien van de locatie waarbinnen de onderneming wordt geëxploiteerd. Denkt u bij de onderhandeling ook aan de huurovereenkomst?

Laat u in ieder geval tijdig adviseren over uw rechten en plichten en aarzel niet contact op te nemen.