De huurder van detailhandelsbedrijfsruimte – een begrip dat overigens ruim moet worden opgevat – geniet een bepaalde mate van huurbescherming. Dat is dus net als bij de huur van woonruimte. Hoe werkt deze huurbescherming bij bedrijfsruimte precies?

Het huurrecht kent diverse bepalingen waarmee de wetgever heeft beoogd de huurder van detailhandelsbedrijfsruimte te beschermen. De ratio hierachter is dat een huurder van winkelruimte veelal een juridisch ‘zwakkere’ partij is dan de verhuurder. Bovendien geldt vaak dat de locatie van het gehuurde voor de huurder van belang is. Het is immers de plek waar klanten de onderneming weten te vinden. De huurder doet mogelijk ook investeringen om de bekendheid daarvan te vergroten. Op deze wijze bouwt de huurder goodwill op. Dat verdient bescherming.

wanneer is sprake van een huurovereenkomst

Om te kunnen spreken van een huurovereenkomst, moet op grond van art. 7:201 Burgerlijk Wetboek sprake zijn van:

• een partij die een zaak (bijvoorbeeld een woning, bedrijfsruimte of een graafmachine) in gebruik geeft aan een andere partij en
• de andere partij die voor het gebruik een tegenprestatie voldoet op de overeengekomen tijdstippen (die tegenprestatie betreft in de meeste gevallen betaling van een (maandelijkse) huurprijs).

Voor (winkel)bedrijfsruimte geldt nog eens aanvullend dat sprake moet zijn van bedrijfsruimte zoals bedoeld in art. 7:290 lid 2 Burgerlijk Wetboek. In algemene zin moet het dan gaan om bedrijfsruimte waarvan het de bedoeling is dat er publiek komt. Hierbij kan worden gedacht aan een winkelpand waarin een detailhandelsonderneming kan worden geëxploiteerd, maar ook een kapperszaak of een café. Hieronder valt bijvoorbeeld niet kantoorruimte.

De kantonrechter zal steeds (ongeacht de letterlijke tekst of titel van het contract) toetsen of sprake is van een huurovereenkomst en zo ja, wat voor soort huurovereenkomst, om te kunnen bepalen of huurbescherming van toepassing is.

huurbescherming bij bedrijfsruimte

Als vaststaat dat sprake is van een huurovereenkomst voor detailhandelbedrijfsruimte, dan geniet de huurder huurbescherming. Zo geldt op grond van art. 7:292 Burgerlijk Wetboek dat standaard sprake is van een huurovereenkomst met een looptijd van vijf jaren die, zonder dat daarvoor actie hoeft te worden ondernomen, ‘automatisch’ nog eens met een periode van vijf jaren wordt verlengd. De huurder kan de overeenkomst na het verstrijken van de periode van vijf jaren zonder opgaaf van redenen opzeggen. Wel moet men rekening houden met de geldende opzegtermijn. Een eventuele tussentijdse opzegmogelijkheid, ook wel een ‘breakoptie’ genoemd, is alleen rechtsgeldig als die ten behoeve van de huurder is overeengekomen.

Uiteraard kunnen partijen samen afspraken maken over het tussentijds beëindigen van de huurovereenkomst. Ook kan de huurder instemmen met een opzegging van de verhuurder, waarna de huurovereenkomst met die instemming zal komen te einden. Maar wat geldt als de verhuurder wil opzeggen, maar dat de huurder niet bereid is mee te werken?

Na het verstrijken van de eerste huurperiode van vijf jaren kan de verhuurder in beginsel alleen opzeggen als de huurder zijn bedrijfsvoering niet op orde heeft, of indien de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als de huurder niet instemt met de beëindiging, dan zal de verhuurder bij de kantonrechter een vordering moeten instellen om de huurovereenkomst te laten eindigen. Alleen opzeggen is dan dus niet genoeg.

Na ommekomst van de tweede periode van vijf jaren geldt dat de verhuurder nog aanvullende grond ter beschikking staat om de huurovereenkomst met succes te kunnen opzeggen. Namelijk in het geval een redelijke afweging van de wederzijdse belangen ertoe leidt dat het belang van de verhuurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van de huurder bij de voortzetting daarvan. In de wet staan vervolgens twee gevallen opgenoemd waarbij het belang van de verhuurder zwaarder dient te wegen:

• in het geval de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde ruimte, waarbij de huurprijs ongewijzigd blijft, of
• indien de verhuurder op de locatie van het gehuurde een bestemmingsplan wil verwezenlijken waarvoor het nodig is dat de huurovereenkomst eindigt.

Zelfs in het geval de kantonrechter een door een verhuurder ingestelde beëindigingsvordering toewijst, wordt de huurder nog beschermd. In dat geval kan de kantonrechter de verhuurder op verlangen van de huurder verplichten om aan de huurder een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding te betalen.

Naast de hiervoor besproken bescherming bij de beëindiging van de huurovereenkomst, zijn er nog meer vormen van huurbescherming bij bedrijfsruimte. Voor deze bijdrage voert het echter te ver om daarop dieper in te gaan.

Aangezien de wetgever heeft beoogd de huurder te beschermen, is het verhuurders er niet zelden aan gelegen te proberen de huurdersbeschermingsbepalingen uit te sluiten. In het navolgende zal met enkele praktijkvoorbeelden worden toegelicht waarom dit meestal niet goed gaat.

Als vaststaat dat sprake is van een huurovereenkomst voor detailhandelbedrijfsruimte, dan geniet de huurder huurbescherming.

een vermeende gebruiks- of pachtovereenkomst leidt niet tot uitsluiting huurbescherming

Soms tracht de verhuurder onder de beschermingsbepalingen uit te komen hem anders te noemen of in te richten. Zo kan een verhuurder de overeenkomst de titel ‘pachtovereenkomst’ geven. In art. 7:201 lid 3 Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de pachtovereenkomst niet als huur wordt aangemerkt. Als sprake is van een pachtovereenkomst, is het huurrecht dus niet op die overeenkomst van toepassing.

Het enkele feit dat de titel van het contract en de daarin vervatte bepalingen doen lijken dat sprake is van een pachtovereenkomst, is echter onvoldoende. Een pachtovereenkomst ziet immers op het in gebruik geven van een onroerende zaak ter uitoefening van landbouw. Als het contract dus ziet op een winkel, is evident dat het niet om pacht gaat, maar om huur. De letterlijke bewoordingen van het contract geven dan (vanzelfsprekend) niet de doorslag.

Wat in de praktijk ook nog wel eens voorkomt, is dat de het contract de titel gebruiksovereenkomst meekrijgt, ook in een poging huurbescherming buiten de deur te houden. De wet zegt echter dat als sprake is van een tegenprestatie voor gebruik, het gaat om een huurovereenkomst. Als de gebruiker (lees: huurder) dus een tegenprestatie voor het gebruik verschuldigd is, dan zal een rechter al snel oordelen dat sprake is van een huurovereenkomst. Het beroep van de verhuurder op het ontbreken van huurbescherming zal dan niet opgaan.

proefperiode van maximaal twee jaren

Uit het voorgaande blijkt wel dat het voor een verhuurder (vrijwel) onmogelijk is om huurbescherming bij bedrijfsruimte uit te sluiten. In de praktijk was echter vraag naar een ‘proefperiode’. Een mogelijkheid om te contracteren zonder gelijk minimaal vijf jaar aan elkaar verbonden te zijn. De wetgever heeft daarop iets bedacht. De wet biedt namelijk een mogelijkheid om huurdersbescherming voor een periode van maximaal twee jaren uit te sluiten.

In dat geval zijn de huurbeschermingsbepalingen niet op de overeenkomst van toepassing, zodat ook de verhuurder bevoegd is de overeenkomst na ommekomst van twee jaar te laten eindigen. Het is dan wel van belang dat de verhuurder het gehuurde niet langer dan de afgesproken termijn, en in ieder geval niet langer dan twee jaren, aan de huurder in gebruik geeft. Anders zal de huurovereenkomst van rechtswege worden omgezet naar een huurovereenkomst van vijf jaren. Op die overeenkomst is het huurbeschermingsregime dan wel van toepassing.

tot slot

Huurbescherming bij bedrijfsruimte is een gegeven. Daar kan de verhuurder niet eenvoudig omheen manoeuvreren.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze bijdrage? Aarzel dan niet om contact op te nemen met onze specialisten.