Huurders van woonruimte worden door de wet beschermd tegen een ongewilde opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Dit wordt de huurbescherming genoemd. Het systeem van de huurbescherming voorziet erin dat een huurovereenkomst in beginsel niet tegen de zin van de huurder kan worden opgezegd.

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Sinds de inwerkingtreding van deze wet is een huurovereenkomst voor bepaalde (korte) tijd mogelijk. Er zijn voor de verhuurder meer mogelijkheden om woonruimte tijdelijk te verhuren en de huurder geniet, in tegenstelling tot de situatie voor 1 juli 2016, in die gevallen niet de bijzondere wettelijke huurbescherming.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd, afgesloten voor 1 juli 2016

Voor een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2016 is afgesloten, geldt het voormalige systeem van huurbescherming, zoals dit tot 1 juli 2016 gold. Een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2016 is afgesloten, eindigt dus niet automatisch na afloop van de overeengekomen periode. Ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (voor 1 juli 2016 aangegaan) moet worden opgezegd en eindigt niet alleen door het verstrijken van de termijn. Als de huurovereenkomst niet tijdig wordt opgezegd, loopt deze na het verstrijken van de termijn gewoon door. De “bepaalde termijn” heeft dus alleen als beperkte strekking dat de verhuurder en huurder zijn overeengekomen wanneer op z’n vroegst kan worden opgezegd. Het eerder opzeggen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van voor 1 juli 2016 is (enkele (zeer) bijzondere uitzonderingen daargelaten) voor zowel de verhuurder als de huurder in beginsel niet mogelijk.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd, afgesloten na 1 juli 2016

Een huurovereenkomst die op of na 1 juli 2016 is ingegaan, eindigt in sommige gevallen wel automatisch na de overeengekomen periode. Deze nieuwe regelgeving geldt voor een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar bij een zelfstandige woning, of maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning (kamerverhuur).

Als de verhuurder de huurovereenkomst na de overeengekomen termijn niet wil voortzetten, moet de verhuurder de huurder wel tijdig schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst na de overeengekomen periode niet wordt voortgezet (minimaal één maand en maximaal drie maanden voor het aflopen van de termijn). Als de verhuurder dit nalaat, zal de verhuurder zich moeten houden aan de wettelijke opzeggingsgronden en –termijnen voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en geniet de huurder dus huurbescherming. Ook als na afloop van de termijn een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten met dezelfde huurder, geniet de huurder huurbescherming. Deze laatste huurovereenkomst wordt dan aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De huurder heeft een andere positie; hij kan een huurovereenkomst die op of na 1 juli 2016 is ingegaan wel tussentijds opzeggen, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag (meestal een maand).

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan zowel door de verhuurder als de huurder op elk moment worden opgezegd.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan zowel door de verhuurder als de huurder op elk moment worden opgezegd. Dit geldt dus ook voor de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een langere duur dan twee jaar bij zelfstandige woonruimte of vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte, als de huurder niet juist of niet tijdig is geïnformeerd over het niet voortzetten van een huurovereenkomst, of als er met dezelfde huurder een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgesloten.

Een opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door de verhuurder is alleen mogelijk, vanwege één van de in de wet genoemde redenen. Zolang de huurder niet instemt met de opzegging, blijft de (eenzijdig door de verhuurder) opgezegde huurovereenkomst in stand. De huurovereenkomst loopt eenvoudigweg door.

Als de huurder niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst, en de verhuurder wil de overeenkomst toch wil beëindigen, zal de verhuurder zich tot de kantonrechter moeten wenden. De verhuurder zal dan op de grond(en), zoals in de opzeggingsbrief vermeld, kunnen vorderen dat de rechter vaststelt dat de huurovereenkomst zal eindigen.

Opzeggingsgronden

De kantonrechter kan de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst (tegen de wil van de huurder) alleen toewijzen, op één van de in de wet genoemde (limitatieve) opzeggingsgronden. Deze gronden zijn:

• de huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen (bijvoorbeeld door regelmatig te laat de huur te betalen of overlast te veroorzaken);
• de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik;
• de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod van de verhuurder om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten;
• de verhuurder wil een geldend gemeentelijk bestemmingsplan realiseren op de plaats van de woning;
• er is sprake van een (bij de verhuurder) inwonende kamerhuurder en het belang van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen is groter dan het belang van de huurder om in de kamer te blijven wonen;
• de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een ontruimingsbeding. Indien de eigenaar van een woning tijdelijk elders moet verblijven, bijvoorbeeld in het buitenland voor studie of werk, kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een ontruimingsbeding worden gesloten. In een ontruimingsbeding wordt overeengekomen dat de huurder de woning moet verlaten als de verhuurder na de afgesproken periode weer terugkeert. In zo’n ‘tussenhuursituatie’ kan de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen termijn opzeggen.

Een opzegging op andere gronden dan de bovenstaande wettelijke redenen is niet toegestaan. Zo is een opzegging door de verhuurder vanwege de verkoop van de woning niet mogelijk. Als de verhuurder opzegt op een grond die niet is toegestaan, is de opzegging niet geldig.

Indien u meer informatie wilt over een (mogelijke) opzegging van de huurovereenkomst, kunt u vrijblijvend contact opnemen met één van onze huurrechtspecialisten.