Een lekkage aan het dak, een defecte afvoer, houtrot in de kozijnen of een defecte cv-installatie: bijna elke huurder krijgt weleens te maken met een gebrek aan de huurwoning. Na de ontdekking van een gebrek rijst de vraag wie voor het gebrek aansprakelijk is en wie de kosten van herstel dient te voldoen: de huurder of de verhuurder?

Eenvoudig gezegd komen gebreken aan een huurwoning grotendeels voor rekening van de verhuurder. Hierop wordt echter een uitzondering gemaakt voor de zogenaamde kleine herstellingen. Deze kleine herstellingen, bijvoorbeeld het schilderen van binnenhoutwerk en het vastzetten van wandcontactdozen (zie het Besluit kleine herstellingen), komen voor rekening van de huurder. Daarnaast wordt een uitzondering gemaakt voor gebreken die zijn ontstaan als gevolg van handelen of nalaten waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Zo is de verhuurder bijvoorbeeld niet gehouden gebreken te herstellen die een gevolg zijn van opzettelijke vernieling door de huurder.

Verplichtingen verhuurder

Indien vaststaat dat de verhuurder het geconstateerde gebrek moet herstellen, kan de huurder hem aanspreken op zijn onderhoudsplicht. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of de uitgaven in dit geval redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevraagd. Dit laatste wordt overigens niet snel aangenomen: herstelbare gebreken moeten in beginsel hersteld worden. Dat herstel voor de verhuurder onvoordelig is, gelet op de kosten die hij moet maken in verhouding tot de waarde van de huurwoning, maakt dit niet anders.

Het verdient de voorkeur de verhuurder schriftelijk aan te spreken op zijn onderhoudsplicht en de verhuurder in gebreke te stellen. De huurder dient de verhuurder daarbij een redelijke termijn te gunnen om tot herstel van de gebreken over te gaan. Indien de verhuurder, nadat hij in kennis is gesteld, weigert het gebrek te herstellen, heeft de huurder verschillende mogelijkheden om herstel van het gebrek alsnog (op kosten van de verhuurder) af te dwingen.

Procedure tot veroordeling tot herstel van de gebreken

Zo kan de huurder een procedure beginnen bij de kantonrechter en vorderen dat de verhuurder wordt veroordeeld de gewenste herstelwerkzaamheden uit te voeren. De rechter kan daarbij aan de verhuurder een dwangsom opleggen, voor het geval de verhuurder de werkzaamheden, ondanks het veroordelend vonnis, niet (tijdig) uitvoert.

De huurder kan verder bij de rechtbank vorderen dat hij de werkzaamheden aan de huurwoning zelf mag uitvoeren op kosten van de verhuurder.

Zelf laten herstellen en kosten verrekenen met de huurpenningen

Indien de verhuurder verzuimt binnen de schriftelijk gestelde redelijke termijn de herstelwerkzaamheden uit te voeren, heeft de huurder ook de bevoegdheid de werkzaamheden zelf uit te voeren en de kosten die hij daarvoor maakt te verrekenen met de huurpenningen. Deze weg brengt voor de huurder echter wel een risico mee: indien later in de procedure wordt vastgesteld dat de gebreken die de huurder zelf verholpen heeft en de herstelkosten die verrekend zijn met de huurpenningen, niet voor rekening van de verhuurder komen, kan de verrekening van de huur als wanprestatie worden aangemerkt, met als mogelijk gevolg een ontbinding van de huurovereenkomst. Het is derhalve verstandig eerst juridisch advies in te winnen alvorens eigenmachtig herstelwerkzaamheden uit te voeren en de herstelkosten met de huurprijs te verrekenen.

Rechterlijke machtiging tot herstel op kosten verhuurder

De huurder kan verder bij de rechtbank vorderen dat hij de werkzaamheden aan de huurwoning zelf mag uitvoeren op kosten van de verhuurder. Hiermee voorkomt de huurder dat er achteraf een geschil ontstaat, indien de huurder de onderhoudskosten met de huurpenningen wenst te verrekenen.

Opschorting

Voorts kan de huurder, indien sprake is van een gebrek dat door de verhuurder dient te worden verholpen, ervoor kiezen de betaling van de huurpenningen op te schorten. Hiervoor geldt echter hetzelfde als bij het herstellen van de gebreken en de kosten daarvan verrekenen met de huurpenningen: mocht achteraf blijken dat de verhuurder niet gehouden is tot herstel of de mate van opschorting staat niet in verhouding tot de mate van de derving van woongenot als gevolg van het gebrek, dan zou een beroep op opschorting in rechte kunnen falen waardoor de huurder wanprestatie pleegt, hetgeen kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het is derhalve verstandig eerst juridisch advies in te winnen alvorens tot opschorting over te gaan.

Huurprijsvermindering

Daarnaast kan een huurder bij de rechter een huurprijsvermindering vorderen voor de periode dat sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek is verholpen. Deze huurprijsvermindering dient wel in verhouding te staan tot de genotsvermindering, zodat in de praktijk enkel een aanzienlijke aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn voor een huurprijsvermindering.

Conclusie

Naast voornoemde procedures zijn er nog andere mogelijkheden om een verhuurder aan te spreken op zijn verplichtingen tot herstel van gebreken. Indien u meer informatie wenst over welk alternatief in uw geval geschikt is, kunt u contact opnemen met een van onze huurrechtspecialisten.