De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de huurwoning. De verhuurder heeft er soms belang bij werkzaamheden uit te voeren, om te voorkomen dat er gebreken aan de huurwoning ontstaan, waarvoor hij op grond van artikel 7:206 Burgerlijk Wetboek aansprakelijk is.

Op grond van artikel 7:203 Burgerlijk Wetboek is de verhuurder echter ook verplicht de huurder het rustig woongenot te verschaffen. Eventuele werkzaamheden aan de huurwoning kunnen een inbreuk vormen op dit rustig woongenot van de huurder. Indien een huurder geen medewerking wil verlenen aan geplande werkzaamheden, rijst de vraag of de huurder verplicht is deze medewerking te verlenen.

In welke gevallen moet een huurder een (tijdelijke) inbreuk op het rustig woongenot gedogen?
Voor de beantwoording van deze vraag is allereerst van belang te bepalen of de geplande werkzaamheden vallen onder de wettelijke definitie van dringende werkzaamheden of renovatie.

Dringende werkzaamheden

In artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek is een verplichting met betrekking tot de zogeheten dringende werkzaamheden opgenomen. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel voor de huurder kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst. Voorbeelden van dringende werkzaamheden zijn: dringende reparaties, het verwijderen van houtrot, het herstel van de fundering of buitenschilderwerk. Het betreft hier dus niet alleen dringende reparaties, maar alle dringende werkzaamheden.

Op grond van voornoemd artikel moet een huurder gelegenheid geven voor deze dringende werkzaamheden, ook al vormen deze een inbreuk op zijn (rustig) woongenot. Het belang van de verhuurder om gebreken aan de woning te voorkomen, weegt in dit geval zwaarder dan het belang van de huurder op het (rustig) woongenot. Als de huurder de woning moet verlaten in verband met de uit te voeren dringende werkzaamheden, is de verhuurder niet verplicht vervangende woonruimte aan te bieden. Ook heeft de huurder geen recht op een verhuiskostenvergoeding. De huurder behoudt wel zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op een schadevergoeding (bijvoorbeeld in verband met een hogere huurprijs voor tijdelijk vervangende woonruimte) of op ontbinding van de huurovereenkomst.

Renovatie

In artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek zijn de verplichtingen van de huurder met betrekking tot renovatie geregeld. Onder renovatie wordt verstaan: gedeeltelijke vernieuwing door een verandering of een toevoeging alsmede sloop met vervangende nieuwbouw. Het criterium van renovatie is een verandering aan de woning of het gebouw. Voorbeelden hiervan zijn: het aanbrengen van isolatiemateriaal, het aanbrengen van een mechanische ventilatie, het vervangen van een gedateerde badkamer of het aanbrengen van dubbel glas.

In tegenstelling tot bij dringende werkzaamheden hoeft de huurder niet zonder meer medewerking te verlenen aan een renovatie. De huurder moet enkel gelegenheid geven voor de renovatie, indien de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel doet. Dit voorstel dient schriftelijk plaats te vinden en hierin moeten zowel de belangen van de verhuurder als de belangen van de huurder (en een eventuele onderhuurder) worden betrokken. Of het voorstel redelijk is, is onder andere afhankelijk van de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de (eventuele) huurprijsverhoging en de mogelijkheid tot een (tijdelijk) vervangende huurwoning voor de huurder.

Als de huurder het voorstel van de verhuurder niet accepteert, kan de verhuurder een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel. Het is daarbij aan de verhuurder om aannemelijk te maken dat het voorstel redelijk is. Als de rechter oordeelt dat het voorstel redelijk is dan is het aan de huurder om te beslissen of hij het redelijke voorstel aanvaardt. Als de huurder het redelijke voorstel niet aanvaardt, is dit voor de verhuurder een reden om de huurovereenkomst te beëindigen.

Als de huurder het voorstel van de verhuurder niet accepteert, kan de verhuurder een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel.

Complexgewijze renovatie

Tot slot is in artikel 7:220 lid 3 Burgerlijk Wetboek een bepaling opgenomen voor de complexgewijze renovatie. Indien de geplande renovatie meer dan tien woningen betreft, wordt een renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn, als 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan vervolgens binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel. Anders dan bij de “gewone renovatie” van lid 2 is het hier dus aan de huurder om (tijdig) rechtsmaatregelen te nemen en aan te tonen dat het voorstel niet redelijk is. Als de huurder de termijn van acht weken ongebruikt voorbij laat gaan, dan is de huurder aan het renovatievoorstel gebonden.

Als bij een complexgewijze renovatie minder dan 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, dan kan de renovatie alsnog doorgang vinden. Hierbij valt de verhuurder echter terug op artikel 7:220 lid 2 BW over de “gewone renovatie”. Het is dan aan de verhuurder om de huurders die geen medewerking willen verlenen in rechte te betrekken en om aan te tonen dat het renovatievoorstel wel redelijk is. De huurders die al met het renovatievoorstel hebben ingestemd blijven overigens aan het renovatievoorstel gebonden, ook als de rechter in de latere procedure oordeelt dat het voorstel niet redelijk is.

Indien een verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen (complexgewijze) renovatie is de verhuurder – in tegenstelling tot bij de dringende werkzaamheden – wettelijk verplicht bij te dragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.

Afsluiting

Indien u meer informatie wenst over uw juridische mogelijkheden bij geplande werkzaamheden, kunt u contact opnemen met één van onze huurrechtspecialisten.