De huurder van zelfstandige woonruimte zit – juridisch gezien – op rozen. Slechts op een beperkt aantal in de wet genoemde gronden kan de verhuurder een bestaande huurovereenkomst beëindigen. Professionele verhuurders zijn zich hiervan bewust. Het kan echter ook voorkomen dat in de vriendschappelijke/ relationele sfeer een woning of appartement beschikbaar wordt gesteld. Partijen weten dan vaak niet welke gevolgen de huurwetgeving aan zulke afspraken verbindt. Deze consequenties kunnen verstrekkend zijn.

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een overeenkomst strekkende tot huur van zelfstandige woonruimte moet worden opgezegd. Dit geldt ook voor huurcontracten voor bepaalde tijd. De reden dat in huurovereenkomsten niettemin vaak een termijn of looptijd staat opgenomen, is dat de huurovereenkomst niet binnen de opgenomen termijn kan worden opgezegd. Zo’n termijn betekent echter niet dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt na ommekomst van de termijn. Nog steeds eindigt de overeenkomst pas na (rechtmatige) opzegging.

De wet noemt de opzeggingsgronden slechts limitatief, wat wil zeggen dat buiten de in de wet genoemde gronden, opzegging niet mogelijk is. Opzegging is bijvoorbeeld mogelijk:

• als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt;
• in geval van dringend eigen gebruik (verkoop van de woning daar niet onder begrepen);
• het niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

De in de wet neergelegde huurbescherming is dwingend recht. Dit houdt in dat daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dit kan in bepaalde situaties grote problemen geven en tot voor partijen niet bedoelde consequenties leiden.

‘koop breekt geen huur’

De huurder van woonruimte wordt ook beschermd indien de verhuurder besluit de gehuurde woonruimte te verkopen. Van rechtswege wordt de koper van de woonruimte dan de nieuwe verhuurder. Dit kan anders zijn indien de woonruimte wordt verkocht uit hoofde van uitwinning van een recht van hypotheek. Daarvoor is nodig dat de hypotheekakte een zogeheten ‘huurbeding’ bevat.

Het adagium ‘koop breekt geen huur’ brengt met zich dat de (meest essentiële) rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger van de woonruimte. De Hoge Raad heeft in 1924 uitgemaakt dat hieronder ook betaalde waarborgsommen vallen (HR 23 mei 1924, NJ 1924, 829). De waarborgsom dient aan het einde van de huurovereenkomst derhalve teruggevorderd te worden van de nieuwe verhuurder, ook al is de som bij aanvang van de huurovereenkomst betaald aan de voormalige verhuurder.

tijdelijke verhuur van woonruimte

De huurbeschermingswetgeving geldt niet voor gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Er wordt echter niet snel aangenomen dat gebruik van woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is. Het gaat dan om gevallen waarin het voor iedereen duidelijk is dat geen sprake mag en kan zijn van een beroep op huurbescherming, waarbij niet bepalend is wat in de huurovereenkomst is opgenomen.

Het voorgaande kan problemen opleveren indien iemand voornemens is zijn woning tijdelijk aan een ander te verhuren, bijvoorbeeld in afwachting van verkoop van de woonruimte. Diegene kan bedrogen uitkomen indien hij de huurovereenkomst wil beëindigen op het moment dat zich een koper van de woning heeft gemeld (welke koper de woning waarschijnlijk niet inclusief huurder wil overnemen). In dergelijke gevallen is een goed advies en een secuur opgestelde huurovereenkomst van groot belang.

Het adagium ‘koop breekt geen huur’ brengt met zich dat de (meest essentiële) rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger van de woonruimte.

ontbinding huurovereenkomst en huurbescherming

Hoezeer de huurder van woonruimte ook door de wetgever beschermd wordt, van hem wordt wel verlangd dat ook hij de verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt. Blijft de huurder in gebreke bij de nakoming van de op hem rustende verplichtingen, dan kan de verhuurder bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, alsmede ontruiming van het gehuurde. Het huurbeschermingsregime staat hieraan niet in de weg, zij het dat een verhuurder vanzelfsprekend niet voor ieder wissewasje met succes ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen.

De belangrijkste verplichting van de huurder is het betalen van de huurpenningen. In de rechtspraak kan de tendens worden gezien dat een kantonrechter over het algemeen pas genegen is een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen, indien de huurachterstand ten minste drie maanden bedraagt. Echter: indien herhaaldelijk een huurachterstand ontstaat of de huur stelselmatig te laat wordt betaald, kan dit ook een grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Het is derhalve niet zo dat een verhuurder vanwege de huurbeschermingswetgeving ‘opgescheept’ moet blijven zitten met een wanbetalende huurder. Voor de huurder geldt dat diens bescherming ook weer niet oneindig is.