Nederland telde in 2023 in totaal 3.479.588 huurwoningen. Het (ver)huren van een woning brengt rechten en plichten met zich mee, zowel voor de huurder als voor de verhuurder. Een van de belangrijkste plichten van de verhuurder is ervoor te zorgen dat gebreken aan een huurwoning zo snel mogelijk worden opgelost.

Gebreken aan een huurwoning zijn er in alle soorten en maten. Zij kunnen het huurgenot van een huurder ernstig verminderen. Wat kan een huurder in zo’n situatie doen?

identificeer en documenteer de gebreken

De huurder die gebreken aan een huurwoning ontdekt, doet er allereerst verstandig aan te controleren wie hiervoor verantwoordelijk is. De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud van de huurwoning en de huurder dient zelf kleine herstellingen te verrichten. Ook als de huurder het gebrek zelf heeft veroorzaakt, moet hij de herstelkosten vergoeden.

De verhuurder is verantwoordelijk voor het verhelpen van andere (onderhouds-)gebreken, zoals schimmeloverlast, slechte ventilatie of achterstallig onderhoud van de huurwoning. De wet definieert in artikel 7:204 lid 2 BW een gebrek als volgt:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Nadat de gebreken in de huurwoning zijn geïdentificeerd, is het van belang dat de huurder deze gebreken nauwkeurig documenteert, waaronder de datum van ontdekking. Het belang hiervan is onder meer gelegen in het zo precies mogelijk kunnen melden van de gebreken aan de verhuurder. Ook is dit van belang in verband met het vergaren van bewijsmiddelen voor een eventuele juridische procedure.

meld de gebreken aan de huurwoning schriftelijk aan de verhuurder

Zodra de gebreken zijn geïdentificeerd (en gedocumenteerd), moet de huurder de verhuurder onmiddellijk op te hoogte stellen van de gebreken. Dit is een wettelijke verplichting. Meldt de huurder een gebrek niet of te laat? Dan kan de huurder aansprakelijk zijn voor gevolgschade. Dit is de schade die ontstaat doordat een (onderhouds-)gebrek niet op tijd is hersteld.

De huurder mag de gebreken en het verzoek deze te verhelpen in principe mondeling aan de verhuurder doen, maar het is verstandiger dit schriftelijk te doen, onder andere zodat hier bewijs van is. Een schriftelijke melding kan worden gedaan via bijvoorbeeld e-mail, een (aangetekende) brief of via de website van de verhuurder. Het kan ook zo zijn dat de huurovereenkomst voorschrijft hoe gebreken aan de verhuurder moeten worden gemeld.

De verhuurder is verplicht de gebreken waarvoor hij verantwoordelijk is (direct) te (doen) verhelpen. Als het gaat om een spoedgeval zoals een lekkage, dan moet de verhuurder meestal snel een oplossing of een noodvoorziening regelen. Maar als herstel op zich kan laten wachten, dan is het gebruikelijk dat de huurder de verhuurder een redelijke termijn verleent voor het verhelpen van de gebreken. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de aard en de ernst van de gebreken, maar over het algemeen wordt een periode van veertien tot dertig dagen als redelijk beschouwd.

Indien de verhuurder de gebreken (na de melding) niet (tijdig) heeft verholpen, dan heeft de huurder mogelijk recht op een vermindering van de huurprijs.

verzoek de huurcommissie of de kantonrechter de huurprijs te verminderen

Indien de verhuurder de gebreken (na de melding) niet (tijdig) heeft verholpen, dan heeft de huurder mogelijk recht op een vermindering van de huurprijs. De huurder betaalt dan een lagere huurprijs vanaf de dag dat de gebreken zijn gemeld totdat de verhuurder de gebreken heeft verholpen. Deze vermindering van de huurprijs is evenredig aan de vermindering van het huurgenot van de huurder en dient als prikkel voor de verhuurder om over te gaan tot herstel.

Een huurder die een sociale huurwoning huurt, kan de Huurcommissie verzoeken de huurprijs met maximaal 80% te verminderen. In dat geval betaalt de huurder dus 20% van de huurprijs totdat de gebreken zijn verholpen. Een huurder van een woning in de vrije sector kan de huurprijsvermindering niet via de Huurcommissie afdwingen, maar zal hiervoor een vordering moeten instellen bij de kantonrechter.

In sommige gevallen heeft de huurder naast een huurprijsvermindering ook nog recht op een schadevergoeding. Het gaat dan om schade die het gevolg is van de gebreken, zoals kosten voor tijdelijke huisvesting of eigendommen die beschadigd zijn geraakt. Of de verhuurder deze schade ook daadwerkelijk dient te vergoeden, is afhankelijk van de situatie.

hulp nodig?

Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen over welke rechten en plichten een (ver)huurder heeft in geval van gebreken? Of wilt u bijvoorbeeld hulp bij het melden van gebreken of het verzoeken van huurprijsvermindering? Dan kunt u uiteraard terecht bij één van onze gespecialiseerde huurrechtadvocaten. U kunt te allen tijde vrijblijvend contact opnemen voor meer informatie en een kennismakingsgesprek.