Het komt vaak voor dat een huurder samenwoont of gaat samenwonen met een persoon die geen partij is bij de huurovereenkomst (de “niet-huurder”). Bij het overlijden van de huurder heeft deze niet-huurder soms het recht de huurovereenkomst van de overleden huurder voort te zetten. In dit artikel wordt besproken onder welke voorwaarden dit recht aan de niet-huurder toekomt.

Het Burgerlijk Wetboek (BW) regelt het juridische gevolg van het overlijden van een huurder. In artikel 7:229 lid 1 BW staat het volgende: ‘’de dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen’’. Uit deze wetsbepaling volgt dus dat de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder niet eindigt. Maar wat gebeurt er dan met de huurovereenkomst op het moment dat de huurder overlijdt?

Indien de huurder een medehuurder (dat is dus wat anders dan een niet-huurder) achterlaat, dan mag die medehuurder in beginsel de huurovereenkomst voortzetten, tenzij de medehuurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. In de wet staat dat echtgenoten en geregistreerd partners van huurders van rechtswege medehuurder zijn. Daarnaast is van medehuur sprake als de rechter dit heeft bepaald. Onze huurrechtadvocaten kunnen u helpen bij het verkrijgen van het medehuurderschap.

Laat de huurder geen medehuurder(s) achter, dan zetten de erfgenamen de huurovereenkomst in eerste instantie voor korte termijn voort. De huurovereenkomst eindigt in dat geval automatisch aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De huur dient in die tussenliggende periode te worden betaald door de erfgenamen. Deze erfgenamen mogen overigens ook de huur opzeggen tegen het einde van de eerste maand na het overlijden van de huurder.

Maar wat nu als de huurder geen medehuurder achterlaat, maar de niet-huurder met wie hij heeft samengewoond? In een dergelijke situatie mag de niet-huurder de huurovereenkomst van de overleden huurder voortzetten als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Dit geldt ook wanneer de huurder erfgenamen achterlaat. De voorwaarden waaraan de niet-huurder dient te voldoen, volgen onder meer uit de wet en uit de jurisprudentie.

Maar wat nu als de huurder geen medehuurder achterlaat, maar de niet-huurder met wie hij heeft samengewoond? In een dergelijke situatie mag de niet-huurder de huurovereenkomst van de overleden huurder voortzetten als aan bepaalde voorwaarden is voldaan.

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in artikel 7:268 lid 2 dat een niet-huurder die in de huurwoning hoofdverblijf heeft en met een overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur voortzet gedurende een periode van zes maanden na het overlijden van de huurder. Na afloop van deze periode eindigt dus de huur en zal de niet-huurder in principe de huurwoning dienen te verlaten. Niettemin kan de niet-huurder op twee manieren proberen te bewerkstelligen dat de huur ook na afloop van deze periode door hem wordt voortgezet.

De eerste manier is door de verhuurder te verzoeken in te stemmen met voortzetting van de huurovereenkomst. Het is verstandig een dergelijk verzoek bij de verhuurder schriftelijk in te dienen. Als de verhuurder met het verzoek tot voortzetting instemt, dan neemt de niet-huurder de huurovereenkomst van de overleden huurder over.

Indien de verhuurder niet instemt met het verzoek tot voortzetting van de huur, dan kan de niet-huurder naar de rechter. Hij kan de rechter verzoeken te beslissen dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Deze vordering dient binnen zes maanden na het overlijden van de huurder te zijn ingesteld. De rechter wijst de vordering slechts toe als de niet-huurder aan een aantal voorwaarden voldoet.

Samengevat dient de niet-huurder dan aan te tonen dat hij of zij hoofdverblijf heeft in de huurwoning en een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd met de overleden huurder. Daarnaast dient de niet-huurder aan te tonen in staat te zijn de huurpenningen te kunnen betalen alsmede dat voor de huurwoning een huisvestingsvergunning is afgegeven. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, dan mag de niet-huurder in principe de huurovereenkomst van de overleden huurder voortzetten. Uiteraard kunt u zich bij het voeren van deze procedure laten bijstaan door een van onze ervaren huurrechtadvocaten.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen over het voortzetten van de huurovereenkomst van de overleden huurder? Dan kunt u uiteraard terecht bij één van onze huurrechtadvocaten. U kunt te allen tijde vrijblijvend contact opnemen voor meer informatie en een kennismakingsgesprek.