Wie mag in de huurwoning blijven wonen? In Nederland wonen ruim twee miljoen mensen ongehuwd samen. Een groot deel van hen huurt samen een woning. Als bij het aangaan van de huurovereenkomst beide partijen op het huurcontract staan, dan is er sprake van zogeheten ‘contractuele medehuur’. Dit houdt in dat er niet één hoofdhuurder is, maar dat beide huurders hoofdhuurder zijn. Beide huurders hebben dan in beginsel evenveel recht op de woning.

Het verbreken van de ongehuwde relatie zou voor beide huurders aanleiding kunnen zijn om de huurovereenkomst zonder de ander te willen voortzetten. Wie mag in de huurwoning blijven wonen? En wie dient dan te vertrekken?

in geval van overeenstemming

Als de ene contractuele medehuurder de woning wil verlaten en de ander in de woning wil achterblijven, dient de achterblijvende huurder instemming te krijgen van de verhuurder om de huur van de woning alleen voort te zetten. Meestal stemt de verhuurder hiermee in als de achterblijvende huurder kan aantonen over voldoende financiële middelen te beschikken om de huur van de woning te betalen.

Als beide contractuele medehuurders niet langer in de woning willen blijven wonen, dan dienen zij gezamenlijk de huur schriftelijk op te zeggen. Vanwege de overeenstemming tussen partijen, verloopt het gezamenlijk opzeggen van de huur meestal probleemloos.

geschil over wie in de woning mag achterblijven

Een stuk lastiger is de situatie waarin beide contractuele medehuurders graag willen dat de andere partij uit de woning vertrekt. Indien een dergelijke situatie zich voordoet, dan doen partijen er verstandig aan om onder begeleiding van een advocaat-mediator af te spreken wie in de woning mag blijven wonen. Als partijen geen overeenstemming bereiken, kunnen zij – al dan niet vertegenwoordigd door een advocaat – hun geschil voorleggen aan de kantonrechter. De kantonrechter zal dan beslissen wiens contractuele medehuur zal eindigen en wie de huurovereenkomst mag voortzetten. De kantonrechter zal bij zijn beslissing uitgaan van het geldende recht.

bij de kantonrechter; wie krijgt het huurrecht?

In titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staan de meeste regels met betrekking tot het huurrecht. De wetgever heeft in deze titel geen speciale regels opgenomen voor het geval dat contractuele medehuurders uit elkaar gaan en zij beiden zonder de ander de huur van de woning willen voortzetten. Dit is echter wel geregeld voor een andere groep huurders, de zogeheten ‘wettelijke medehuurders’. In artikel 7:267 lid 7 BW is voor hen bepaald:

“(…) Ieder van de personen bedoeld in lid 4 kan vorderen dat de rechter zal bepalen dat een of meer van deze personen de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer zullen voortzetten. De rechter wijst de vordering slechts toe, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is, met dien verstande dat hij de vordering in ieder geval toewijst, indien de eiser aantoont dat de persoon waarop de vordering betrekking heeft, zijn positie van medehuurder heeft verkregen op grond van een niet mede door de eiser aan de verhuurder gedaan verzoek of van een door hem ingestelde vordering bedoeld in lid 1.”

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin is bepaald dat artikel 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is bij contractuele medehuurders die ongehuwd met elkaar samenwonen en uit elkaar gaan. Voorts heeft de Hoge Raad in dit arrest bepaald dat de toewijzing van het huurrecht door de kantonrechter dan ook werking heeft jegens de verhuurder. Het huurrecht kan dus aan één van de huurders worden toebedeeld zonder de verhuurder in rechte te hoeven betrekken.

een afweging van alle betrokken belangen

De kantonrechter zal bij contractuele medehuur – in de bodemprocedure en overeenkomstig artikel 7:267 lid 7 BW – een belangenafweging maken om te bepalen wie met uitsluiting van de ander de huur van de woning mag voortzetten en derhalve in de woning mag blijven wonen. De rechtspraak die in dit kader is gewezen laat zien dat de kantonrechter bij zijn belangenafweging acht kan slaan op alle omstandigheden van het geval.

Denkbaar is bijvoorbeeld dat de kantonrechter bij zijn belangenafweging gewicht toekent aan de omstandigheid dat minderjarige kinderen in de woning verblijven en slechts één van de contractuele medehuurders het ouderlijk gezag over hen heeft. De kantonrechter zou ook bepaalde financiële belangen bij zijn afweging kunnen betrekken, bijvoorbeeld als één van de contractuele medehuurders niet in staat zou zijn om de huur van de woning te betalen. Ook is het denkbaar dat er zwaarwegende medische redenen zijn waarom een bepaalde huurder het meeste belang heeft om in de woning achter te blijven.

wie heeft het meeste belang?

Wie mag in de huurwoning blijven wonen? Degene met het meeste belang. Wie het meeste belang heeft de huur van de woning voort te zetten, zal in de woning mogen blijven wonen.

tot slot

De bovenstaande tekst heeft louter betrekking op contractuele medehuur, wat anders is dan wettelijke medehuur. Heeft u vragen naar aanleiding van deze bijdrage? Bent u huurder of verhuurder en wenst u juridisch advies over het voorzetten of beëindigen van de contractuele medehuur? Aarzel dan niet om contact op te nemen met een van onze specialisten.