In 't Veen Advocaten Alphen aan den Rijn en Waddinxveen

Alphen a/d Rijn
0172 - 47 56 77

Waddinxveen
0182- 61 36 22

Huur voor bepaalde tijd van woonruimte: termijnen strikt?

Bij huur voor bepaalde tijd van woonruimte, eindigt de huurovereenkomst in beginsel door het verstrijken van die tijd, zonder dat de overeenkomst door de verhuurder hoeft te worden opgezegd.

Dit betekent echter niet dat de verhuurder achterover kan leunen. Er zijn wat formaliteiten die in acht moeten worden genomen. De aanzegplicht is daar een van.

de aanzegplicht

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Vanaf dat moment bestaat de mogelijkheid woonruimte eenmalig voor bepaalde tijd met een maximumtermijn van twee jaren te verhuren, zonder dat de huurder huurbescherming toekomt. Huur voor bepaalde tijd van woonruimte. Die huurovereenkomst hoeft niet door de verhuurder te worden opgezegd en komt na het verstrijken van de bepaalde tijd van rechtswege te eindigen. Wel geldt dat de verhuurder moet aanzeggen dat de huurovereenkomst zal eindigen. In artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek staat daarover het volgende:

“(…) Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd.”

In het geval de verhuurder de huurovereenkomst na ommekomst van de afgesproken periode wenst te laten eindigen, hoeft hij de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar dient hij niet te vergeten het einde van de huurovereenkomst ‘aan te kondigen’, oftewel: aan de huurder te laten weten dat het contract na het verstrijken van de afgesproken periode eindigt en dat de huurovereenkomst niet zal worden voortgezet. Anders dan in het arbeidsrecht heeft het niet (correct) nakomen van die ‘aanzegverplichting’ bij huurovereenkomsten voor woonruimte het gevolg dat de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Kortom, in het geval niet op correcte wijze wordt aangezegd, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. De huurder geniet dan dus ineens veel meer huurbescherming. De overeenkomst kan dan uitsluitend komen te eindigen door opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden (het maken van beëindigingsafspraken).

Zoals blijkt uit art. 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek is de aanzegplicht aan strikte regels gebonden. Zo mag er niet eerder dan drie maanden vóór de einddatum worden ‘aangezegd’ en moet die aanzegging uiterlijk een maand voor de einddatum zijn gedaan. Hoewel die aanzegging niet aan een bepaalde vorm is gebonden, komt daar ook nog eens bij dat de verhuurder, in het geval de huurder betwist dat de aanzegging hem heeft bereikt, verplicht is dat te bewijzen. De verhuurder doet er wijs aan om de aanzegging schriftelijk (met bevestiging van ontvangst) te versturen.

Dat de soep gelukkig niet altijd zo heet gegeten wordt als die wordt opgediend, blijkt wel uit een recente uitspraak van 6 juli 2022 waarin de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag zich in kort geding moest uitspreken over de vraag of aan de aanzegplicht was voldaan. In die procedure trad ik op namens de verhuurder.

driemaandentermijn soms onaanvaardbaar

In de procedure die heeft geleid tot het kortgedingvonnis van 6 juli 2022 hadden partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten voor een periode van twaalf maanden. De huurovereenkomst zou op 1 maart 2022 komen te eindigen. Op 26 november 2021 heeft de verhuurder bij aangetekende brief aangezegd dat het contract na 1 maart 2022 niet zal worden verlengd. Vaststaat dat die brief enkele dagen te vroeg is verstuurd, nu, in het geval de brief 1 december 2022 zou zijn verstuurd, aan het in art. 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek opgenomen criterium zou zijn voldaan. De huurder weigerde het gehuurde leeg en ontruimd achter te laten, zodat de verhuurder tegen de huurder een ontruimingsprocedure is gestart.

In de procedure stelt de huurder allereerst dat hij de aangetekende aanzegging niet heeft ontvangen. Daarnaast stelt hij dat die brief te vroeg (namelijk niet binnen de in art. 7:271 Burgerlijk Wetboek) gestelde termijn is ontvangen. Omdat voor de ontvangst van de aangetekende brief is getekend, overweegt de kantonrechter dat de huurder het onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de aanzegging hem niet heeft bereikt. Hierdoor strand in ieder geval dit eerste verweer tegen de ontruimingsvordering.

Vaststaat dat de aanzegging enkele dagen te vroeg door de huurder is ontvangen. Namens de verhuurder heb ik in dat verband gesteld en toegelicht dat strikte toepassing van art. 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat de in dat wetsartikel gestelde termijn buiten toepassing moet blijven. Hieraan heb ik namens de verhuurder ten grondslag gelegd dat de huurder door de te vroege ontvangst van de aanzegging niet in zijn belangen is geschaad. De huurder is hiermee juist gebaat omdat hij eerder weet dat de huurovereenkomst na ommekomst van de bepaalde tijd niet zal worden verlengd, zodat hij eerder kon gaan zoeken naar nieuwe woonruimte. Het belang van de verhuurder na ommekomst van de huurovereenkomst vrijelijk over zijn eigendom te kunnen beschikken, weegt bovendien zwaarder dan het niet aanwezige belang dat de huurder heeft bij de ontvangst van de aanzegging binnen de driemaandentermijn.

De kantonrechter overweegt in dit geval dat strikte toepassing van de driemaandentermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en legt hieraan de stellingen die ik namens de verhuurder heb ingenomen ten grondslag. Wat volgt, is toewijzing van de ontruimingsvordering omdat voorshands aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal komen vast te staan dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd per 1 maart 2022 is komen te eindigen.

Feit is natuurlijk dat het in deze kwestie ging om maar een zeer beperkt gebrek. De aangetekende brief was namelijk slechts enkele te vroeg (buiten de driemaandentermijn) verstuurd. Mijn inschatting is dat de uitkomst van de procedure anders zou zijn geweest in het geval de aanzegplicht te laat was nagekomen.

Kortom, in het geval niet op correcte wijze wordt aangezegd, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. De huurder geniet dan dus ineens veel meer huurbescherming.

tot slot

Huur voor bepaalde tijd van woonruimte is aan strikte regels gebonden. Men maakt snel fouten die tot gevolg kunnen hebben dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand komt, waardoor de huurder aanspraak maakt op huurbescherming. Het beste kunt u zich hierover goed laten adviseren. Bovendien is het voor de verhuurder niet verstandig een model te gebruiken dat hij gratis van internet downloadt. Op die manier maakt men snel fouten.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze bijdrage? Bent u huurder of verhuurder en wenst u juridisch advies over de inhoud van de huurovereenkomst? Aarzel dan niet om contact op te nemen met onze specialisten.

Op de inhoud van deze pagina en op het gebruik van deze website zijn algemene voorwaarden van toepassing.

Huur voor bepaalde tijd van woonruimte: termijnen strikt?

Geplaatst op: 18 augustus 2022

Executiegeschil: een onherroepelijk vonnis tegenhouden

Geplaatst op: 5 oktober 2021

Wie draagt bij koop via internet het risico?

Geplaatst op: 25 juni 2021

Huurbescherming bij bedrijfsruimte ex 7:290 BW

Geplaatst op: 3 november 2020

Is langdurige thuisquarantaine grond voor ontslag op staande voet?

Geplaatst op: 26 augustus 2020

Inloopspreekuren

Elke donderdag houden wij een inloopspreekuur. Eén van onze advocaten geeft u tijdens dit spreekuur kosteloos juridisch advies.

Inloopspreekuur Alphen aan den Rijn
Elke donderdag van 17:30 tot 18:30
Meer informatie >

Inloopspreekuur Waddinxveen
Elke donderdag van 17:30 tot 18:30
Meer informatie >

Ondernemersspreekuur
Elke donderdag van 16:30 tot 17:30
Meer informatie >

Zoeken

Maak direct een afspraak